Call realizada entre Mogno e MZR Consultoria
Introdução
A Mogno é uma gestora independente criada em 2015 por ex-sócios da Hedging-Griffo focada no mercado imobiliário. O fundo em si é um fundo de fundos atuante desde março de 2018, com um patrimônio hoje acima de R$ 840 milhões. O objetivo do fundo é auferir rendimentos e ganhos de capital na aquisição de Fundos Imobiliários, Certificado de Recebíveis Imobiliários e outros ativos líquidos ligados ao mercado imobiliário. Com uma gestão ativa, o fundo busca gerar retornos que superem IGP-M +3% ao semestre ou 4,5% a.s., o que for maior. Destacamos a forte experiência da equipe e a capacidade de agilidade na alocação de recursos, entregando resultados consistentes e acima dos pares.
Comentários
Por conta da pandemia todos os fundos imobiliários foram impactados, inclusive o da Mogno. Os projetos que tinham preparado para aumento de capital e desenvolvimento de novos fundos foram adiados; por outro lado, conseguiram alocar em bons ativos a preços que nunca foram vistos na história. Sempre prezaram na carteira por ter ativos de alta qualidade, com bons inquilinos, nas melhores localizações e ativos que tivessem noção da capacidade de liquidez para alocação. É uma estratégia que cada vez mais vem provando que é resiliente, principalmente em momentos de crise com a queda do IFIX. Hoje a maior posição do fundo é JSRE e estão bem tranquilos com essa alocação. É um fundo muito bem gerido com portfólio de ativos triple A que não tiveram impactos relevantes em suas operações, não tendo assim, necessidade de adiar os pagamentos.
Durante a pandemia o valor patrimonial do fundo foi prejudicado devido à queda do valor de mercado dos ativos que possuem em carteira. Porém, mesmo assim conseguiram fazer uma emissão de 110 milhões de reais a um preço super atrativo, acima do valor patrimonial. Com isso, utilizaram esse capital para alocar em ativos bons, visando geração de ganhos para a carteira.
A principal alteração que fizeram na carteira quando perceberam o início da propagação do Coronavírus ao redor do mundo foi a redução do setor de shopping center. Antes possuíam cerca 45% alocado nesse setor, e assim que observaram o fechamento dos comércios e varejos, diminuíram essa porcentagem para 17%, mantendo somente os mais resilientes quando ocorrer a volta do varejo. Acreditam que os estabelecimentos mais prejudicados seriam os que são mais direcionados para os públicos B e C devido ao impacto na renda e, consequentemente, paralisação do consumo.
Ainda sobre mudanças na carteira, aumentaram a alocação em Certificado de Recebíveis Imobiliários e no setor de logística. Acreditam que esse setor acaba sendo fundamental para as empresas devido à mudança de dinâmica nas empresas de varejo, pois precisam ter investimento em eficiência logística grande para conseguir entregar os produtos. Com relação aos CRIs, viram uma boa oportunidade de aumentar alocação, pois com a baixa do valor patrimonial, o prêmio acabou sendo corrigido, levando a pagamentos de yields atrativos.
Houve uma boa retomada da bolsa e acreditam que o movimento do IFIX não será diferente. Com o cenário econômico e político do país está mais estável, estão com perspectiva positiva em relação à retomada. Atualmente o mercado de fundos imobiliários pertence a aproximadamente 75% de pessoas físicas, o que pode prejudicar o mercado no curto prazo devido à maior possibilidade de arbitragem; porém, é algo que tende a se estabilizar ao longo do tempo, trazendo mais tranquilidade. Foi discutida também a questão da taxação de dividendos. Acreditam que isso é uma realidade muito distante, pois em comparação com o exterior, o mercado de fundos imobiliários do Brasil ainda é muito pequeno, apesar do crescimento que se teve nos últimos anos. Assim, creem que a taxação irá ocorrer, mas ficará restrita aos fundos exclusivos.
Time de Análise - MZR
