Live realizada por André Freitas, Mauro Dahruj e Renan Campos da Hedge Investments
Introdução
A Hedge é uma gestora formada pela equipe responsável pela estruturação da área de investimentos imobiliários na Hedging-Griffo em 2003. O gestor, André Freitas, tem vasta experiência na análise do mercado, tendo uma vasta capacidade de gestão de portfólio e identificação de oportunidades. O Hedge TOP FOFII 3 FII tem como objetivo auferir valorização e rentabilidade de suas cotas no longo prazo por meio do investimento preponderantemente em cotas de outros FII, com foco tanto dos rendimentos quanto ganhos de capital no processo de desinvestimento. Criado em outubro de 2017, o fundo é um dos principais Fundos de Fundos do mercado, sendo uma referência e com um patrimônio acima de R$ 1,5 bi.
Hoje, está 99% alocado em FIIs e possui um portfólio majoritariamente em lajes corporativas, ativos imobiliários, shoppings e logística (nessa ordem), com grande parte dos rendimentos sendo auferidos via renda (rendimentos).
Comentários
No início do ano esperavam ter valores de PIB, inflação e juros mais elevados em comparação com as projeções atuais que temos até o final do ano desses índices. Isso mostra uma mudança completa de cenário gerado pela pandemia. Em termos de média de negociação diária, o mercado de fundos imobiliários também foi afetado negativamente pela crise. O ponto positivo é que em junho já se observa uma recuperação, voltando a níveis obtidos antes do surto, permitindo uma maior consolidação desse mercado. Além disso, mesmo em meio a essa crise, o fundo conseguiu agregar novos investidores.
O final de 2019 foi caracterizado pelo aumento expressivo da valorização das cotas dos fundos imobiliários, o que permitiu atingir o recorde em relação ao volume de captação. Notou-se que essa tendência irá se acentuar em 2020, sendo representada principalmente por fundos de papéis como CRIs e FoFs.
O mercado de fundos imobiliários acompanha o índice IFIX, que tende a ser mais seguro em momentos de crise do que o Ibovespa, mostrando maior resiliência. Isso permite a obtenção de retornos consistentes no longo prazo com uma volatilidade muito menor. Acreditam que isso se deve ao fato de no mercado de FIIs haver uma menor presença de estrangeiros, que geralmente em momentos de crise optam pela retirada em comparação com a bolsa. Dividindo o retorno do IFIX por setor, os que se mostraram mais resilientes foram as agências e os de logística. Isso porque em caso de violação do contrato essas empresas são submetidas a multas elevadas, o que leva a ter uma maior segurança em garantir o cumprimento. Os FoFs performaram um pouco pior do que o IFIX e o setor de shopping é o que mais sofre pelo fato de terem ficado fechados.
Estão otimistas com relação ao 2º semestre em fundos imobiliários. A confiança dos investidores volta com os mercados e os juros baixos serão um propulsor para o desenvolvimento desse setor. Além desse fator macro, há também a questão do ciclo imobiliário que passa de um momento de recuperação para expansão, onde o ambiente está mais favorável para os locatários e para os proprietários. A tendência de e-commerce e home office que está em crescimento atualmente afetará o varejo e principalmente grandes lajes corporativas, pois tendem a trabalhar mais nesse modelo. Acreditam o stockpicking é mais importante no momento, assim, no portfólio isso afetará somente a inclinação da curva. O principal desafio que enfrentarão será a tentativa de integrar a estratégia de e-commerce com os imóveis.
Sobre o fundo
O HFOF apresentou queda em janeiro e fevereiro de 2020 porque teve-se uma alta elevada em dezembro de 2019. Hoje já se observa uma recuperação voltando aos níveis pré-covid. Sobre a carteira do HFOF, entraram no cenário de volatilidade elevada e queda de preços acentuada com um recurso de caixa robusto, o que permitiu fazer alguns investimentos e composições mais resilientes. Viram as quedas de shoppings e escritórios como um momento oportuno para começar novas posições; assim, começaram a fazer alocações grandes em shoppings com mais histórico, consolidados e com localização estratégica, pois acreditam que apesar do impacto no curto prazo, terão ganhos de capital no médio e longo prazo. Outro segmento que tiveram foco muito grande foi o de edifícios corporativos triple A em regiões nobres.
O HFOF possui uma característica de trade muito forte com volume de compra e venda muito elevados, visando geração de alfa em comparação com a média da indústria. Participam em 100% dos pregões e cada desinvestimento envolve uma estratégia que visa gerar pequenos ganhos que no final se transforma em distribuição de dividendos, sendo o timing um fator relevante no processo.
Enquanto muitos fundos reduziram rendimentos, o HFOF foi um dos únicos que teve a condição de aumentar dividendo, tendo distribuído R$21,04 por cota. Assim o investidor conseguiu ter rendimentos superiores ao IFIX e ao CDI. Possuem uma forte filosofia de que é muito importante, além de entregar dividendos, saber guardar recursos para conseguir enfrentar períodos de maior adversidade, então sempre procuram guardam manter 5% do patrimônio em reservas de lucros.
Time de Análise - MZR
